新华财经上海9月24日电（记者杨溢仁）基础设施REITs的政策东风，正持续吹向文化旅游领域。
近日，国家发展改革委办公厅印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（以下简称“782号文”），明确要求积极研究探索文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件。
分析人士认为，当前国内文旅资产的融资扩张需求迫切，REITs的出现为文旅产业开辟了新的发展空间，有助于推动产业从“重资产投入”向“轻资产运营+金融化退出”转型，为文旅高质量发展注入“资本+运营”双动能。
REITs激活文旅财富密码
根据文化和旅游部2024年统计数据，全国文旅类国企总资产规模达12.7万亿元，其中83%为非流动性资产。传统融资模式下，这类资产负债率普遍超过65%，利息支出占营业利润的38%。以某省级文旅集团为例，其持有的5A级景区资产账面价值达120亿元，但年融资成本高达8.2亿元，严重制约了新项目开发能力。
无疑，以公募REITs盘活文旅存量资产推动“软实力”成为“硬通货”势在必行。
值得一提的是，除了782号文，国家发展改革委2024年发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），亦指出要将自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目纳入申报范围，并明确在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。
业内解读认为，1014号文突破了2021年公募REITs试点阶段仅限5A级景区的限制，将标的扩展至4A级旅游景区，将可申报景区数量从300余家大幅扩展至4500余家，为文旅行业通过REITs盘活存量资产打开了政策窗口。
“782号文与1014号文一脉相承，却又在细节处实现了关键突破，特别是进一步强调要‘积极推动新资产类型项目推荐发行’，并将文化旅游明确列为重点支持领域。”一位原始权益人告诉记者，“在支持机制上，782号文最突出的变化是‘积极支持民间投资项目发行上市’，要求省级发展改革委建立‘专项协调服务机制’，实行‘靠前服务、主动协调、申报单列’，这无疑为解决民营企业在权属梳理、合规手续等方面的短板打开了通道，为民间资本参与文旅REITs项目扫清了障碍。”
鉴于全国文旅类国企总资产达12.7万亿元，若按10%的资产证券化率估算，潜在市场规模将超万亿元。
原始权益人“摩拳擦掌”
那么，哪些项目有望饮下文旅REITs的“头啖汤”？
记者观察发现，当前已有超过20支文旅REITs在筹备当中。例如，丽江旅投将以玉龙雪山作为基础资产，推进文旅基础设施公募REITs申报发行工作，拟发行超25亿元文旅公募基金，有望争夺文旅REITs“第一单”；山海关景区REITs时隔两年重启招标；庐山西海风景区、洛阳文保、青城山-都江堰等5A级景区同样纷纷启动了REITs相关招标工作，反映出行业对“资产证券化”的迫切需求。
据券商不完全统计，仅2025年二季度，就有6处文旅景区启动了REITs项目的招标工作，环比上季度增长50%。
“我们希望积极探索以公募REITs为代表的资产证券化路径，通过金融工具创新实现‘资源变资产、资产变资本’的良性循环。”前述原始权益人称。
虽然各路底层资产都已“摩拳擦掌”，但记者在采访中亦发现，目前文旅REITs的发行依旧面临多重挑战。
例如，棘手的资产权属问题，不少景区内的自然资源多属国家所有，企业仅拥有经营权，且这些资源往往涉及生态保护红线、文物保护等多重限制。特别是世界遗产、自然保护区等品牌价值最高的景区，其开发经营受到的政策限制也最为严格，形成了品牌价值越高，证券化难度越大的悖论。
再比如，多头监管问题，高质量景区管理往往涉及文旅、文物、林业、水利、宗教、自然资源等多个部门，各部门管理要求和政策取向不尽相同，协调难度极大。REITs项目从资产重组到发行上市，几乎每个环节都需要跨部门协调，大大增加了项目的不确定性和时间成本。
此外，景区底层资产（如自然风光、历史文物）的用地性质模糊、产权手续不全等问题也亟待解决。
破局路径仍有待探索
总而言之，文旅REITs的政策大门虽已经敞开，但从政策、实践到项目落地，道路仍然曲折，能否破解前述难题，将决定哪单项目最终摘下“首单”的桂冠，也将为后续项目树立重要先例。
那么，市场应如何破局？
记者注意到，1014号文允许将景区内配套酒店纳入底层资产，这为构建多元化收益组合提供了政策依据。
业内人士指出，包括索道、观光车、停车场、文创商店等产权清晰且收益稳定的资产，若能与景区配套酒店形成资产包，那么将有效降低底层资产对门票收入的依赖，平滑季节性波动带来的现金流影响。
不仅如此，民间投资项目可能成为破局的方向。
毕竟，本次发行的782号文特别强调要“积极支持民间投资项目发行上市”，还要求建立专项协调服务机制。需指出，完全市场化运营的民营文旅项目，如主题乐园、度假区等，因其产权清晰、经营自主权强，规避了国有景区面临的多重审批难题，更有可能率先实现突破。
据悉，早在2025年3月，包括宝泉旅游度假区在内的多个民营文旅项目已经在筹备发行公募REITs。
来自国新国证基金的研究观点认为，随着更多地方政府推出公募REITs专项支持政策，叠加各景区运营方的资源协调，文旅公募REITs的落地或已不远。
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